Mietzins offen? Von der Mahnung bis zur Räumung, digital und anwaltsfrei.
incaseof.law führt den Weg vom offenen Mietzins bis zur gerichtlichen Räumung in einem durchgängigen digitalen Prozess. Sie bringen die Klage anwaltsfrei über den Elektronischen Rechtsverkehr ein, ohne Streitwertgrenze, oder wechseln mit einem Klick zur Partnerkanzlei.
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Kurz erklärt
Wie läuft eine Räumungsklage in Österreich ab?
Eine Räumungsklage folgt in Österreich einer festen Reihenfolge: qualifizierte Mahnung mit Nachfrist, danach Auflösung des Mietverhältnisses, dann die Klage. incaseof.law bereitet sie 2026 digital vor und bringt sie über den Elektronischen Rechtsverkehr ein, anwaltsfrei und ohne die 5.000-Euro-Grenze.
Grundlage: Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, Bestimmung 1118, und die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs. Stand 2026.
Der Ablauf
In sechs Schritten von der Mahnung zur Räumung.
Sie übergeben Mietvertrag und Mietzinskonto, den Rest führt incaseof.law digital durch, bis zur Einbringung über den Elektronischen Rechtsverkehr. Wie der Ablauf im Detail funktioniert, zeigt die Übersicht.
Daten digital übergeben
Sie laden Mietvertrag und Mietzinskonto hoch, mit Sollstellung und Zahlungseingängen. Eine eigene Vormahnung ist nicht nötig, aber möglich.
Online in MinutenQualifizierte Mahnung
Qualifizierte Mahnung auf gesetzlicher Grundlage per E-Mail mit Zustellprotokoll, mit konkret aufgeschlüsseltem Rückstand und einer Nachfrist von acht Tagen.
8 Tage NachfristNachmahnung mit Kulanzfrist
Eine weitere Mahnung mit einer letzten Zahlungsfrist von vier Tagen. Zahlt der Mieter in dieser Frist, endet das Verfahren, die aufgelaufenen Inkassogebühren bleiben verzeichnet.
4 Tage KulanzfristAußergerichtliche Aufhebungserklärung
Bleibt die Kulanzfrist ergebnislos, geht die Auflösung als eigenständiges Schreiben per Einschreiben an den Mieter, im Namen des Vermieters oder der Hausverwaltung.
per Einschreiben, RSbKlage wird vorbereitet
Unmittelbar nach der dokumentierten Absendung erstellt die Plattform die Mietzins- und Räumungsklage, inklusive Antrag auf pfandweise Beschreibung.
inkl. pfandweiser BeschreibungEinbringung über den ERV
Die Einbringung erfolgt über den Elektronischen Rechtsverkehr. Sie wählen: Selbst-Einbringung anwaltsfrei im Namen des Eigentümers oder Prüfung und Führung durch die Partnerkanzlei Biedermann & Belihart.
Ihre Wahl: Self-Service oder KanzleiFristen und Ablauf, Stand: August 2026.
Nächster Schritt
Rückstand offen? Übergeben Sie den Fall jetzt.
Sie laden Mietvertrag und Mietzinskonto hoch, incaseof.law führt den Weg bis zur Einbringung über den Elektronischen Rechtsverkehr. Kein Vertrag, kein Mindestvolumen, keine Kosten für Gläubiger.
Rechtssicher
Die Reihenfolge, die vor Gericht hält.
Der Oberste Gerichtshof verlangt eine strikte Reihenfolge: zuerst die Mahnung mit Nachfrist, dann nach fruchtlosem Ablauf die Auflösung des Mietverhältnisses. Eine bereits im Mahnschreiben miterklärte Auflösung ist unwirksam und kann Kostenfolgen haben. Der Prozess trennt die drei Elemente sauber.
Qualifizierte Mahnung
Mahnung mit konkret aufgeschlüsseltem Rückstand und einer Nachfrist von acht Tagen. Von der Auflösung ist hier noch keine Rede.
Letztes Zahlungsfenster
Eine weitere Frist von vier Tagen. Zahlt der Mieter, endet das Verfahren, die aufgelaufenen Inkassogebühren bleiben verzeichnet.
Aufhebungserklärung
Erst nach fruchtlosem Ablauf geht die Auflösung als eigenständiges Schreiben per Einschreiben hinaus. Getrennt von der Mahnung, so wie es die Rechtsprechung verlangt.
Die maßgebliche Entscheidung des Obersten Gerichtshofs ist in den Quellen und Rechtsgrundlagen verlinkt. Wo die außergerichtliche Stufe endet und der gerichtliche Weg beginnt, steht im Vergleich außergerichtlich oder gerichtlich.
Anwaltsfrei
Bis vor Gericht ohne Anwaltspflicht.
Mietzins- und Räumungsklagen sind Bestandstreitigkeiten in der Eigenzuständigkeit der Bezirksgerichte. Für diese Verfahren besteht keine Anwaltspflicht, unabhängig vom Streitwert. Die sonst übliche Grenze von 5.000 Euro kommt nicht zum Tragen.
Erste Instanz
Anwaltsfrei durchführbar
Klagseinbringung, ein allfälliger Einspruch und die streitige Verhandlung laufen ohne anwaltliche Vertretung, im Namen des Eigentümers. Genau diesen Weg bildet incaseof.law digital ab.
Rechtsmittel
Berufung mit Anwalt
Erst im Rechtsmittelverfahren ist anwaltliche Vertretung gesetzlich vorgeschrieben. Dann übernimmt die Partnerkanzlei Biedermann & Belihart, auf Wunsch von Beginn an.
Kosten
Transparente Kosten, grundsätzlich vom Mieter zu tragen.
Im Self-Service fallen keine Anwaltskosten an. Der Vermieter trägt nur die Gerichtsgebühr, die der Mieter ersetzt, und die Inkassogebühren, die der Mieter als Nebenforderung schuldet. Bei anwaltlicher Führung kommt der Tarif nach dem Rechtsanwaltstarifgesetz dazu, mit einer Deckelungszusage. Details zeigt auch die Übersicht der Inkassokosten.
| Position | Bemessung | Wer trägt sie |
|---|---|---|
| Gerichtsgebühr, GGG | Pauschalgebühr nach Streitwert: Rückstand plus 750 Euro für die Räumung | Voll vom Mieter ersetzbar |
| Anwaltskosten, RATG | Tarif nach Streitwert, nur bei anwaltlicher Führung. Räumungsbegehren auf Basis eines reduzierten Streitwerts von höchstens 2.000 Euro | Vom Mieter zu ersetzen, mit Deckelung im Ausfall |
| Objektart | Streitwert gegen den Mieter | Deckelung im Innenverhältnis |
|---|---|---|
| Wohnung bis 60 m² | 1.000 Euro | gesetzlich niedrig |
| Wohnung 60 bis 90 m² | 1.500 Euro | gesetzlich niedrig |
| Wohnung über 90 m² | Jahresbruttomietzins | 2.000 Euro |
| Geschäftslokal, jede Nutzfläche | Jahresbruttomietzins | 2.000 Euro |
Gebühren und Tarife, Stand: August 2026. Gerichtsgebühren nach dem Gerichtsgebührengesetz, Anwaltstarife nach dem Rechtsanwaltstarifgesetz.
Bei kleinen und mittleren Wohnungen ist der Räumungsstreitwert gesetzlich ohnehin niedrig, die Deckelung wirkt dort nicht zusätzlich. Bei Wohnungen über 90 m² und allen Geschäftslokalen ist der gesetzliche Streitwert der Jahresbruttomietzins, hier greift die Deckelung auf höchstens 2.000 Euro als Konditionszusage.
Kosten geklärt
Die Kosten trägt der Mieter. Sie starten sofort.
Gerichtsgebühr und Inkassogebühren sind vom Mieter zu ersetzen, die Deckelung des Räumungsstreitwerts begrenzt Ihr Risiko im Ausfall. Wie sich die Verzugs- und Inkassokosten allgemein zusammensetzen, zeigt die Kostenübersicht.
Leistungsumfang
Standardpaket und anwaltliche Schiene.
Sie starten anwaltsfrei im Self-Service und wechseln jederzeit zur anwaltlichen Führung, auch mitten im Verfahren. Wer sofort Inkasso beauftragen möchte, startet oben; den breiteren Forderungseinzug für ganze Objekte zeigt Inkasso für Hausverwaltungen.
Standardpaket
Self-Service, anwaltsfrei
Der volldigitale Weg im Namen des Eigentümers.
- Qualifizierte Mahnung auf gesetzlicher Grundlage, acht Tage Nachfrist, E-Mail mit Zustellprotokoll
- Nachmahnung mit vier Tagen Kulanzfrist per E-Mail
- Außergerichtliche Aufhebungserklärung per Einschreiben
- Automatische Mietzins- und Räumungsklage inklusive Antrag auf pfandweise Beschreibung
- Direkte Einbringung über den Elektronischen Rechtsverkehr, im Namen des Eigentümers
- Prüfung des Zahlungs- und Einspruchsverhaltens bis zur Rechtskraft
Anwaltliche Schiene
Partnerkanzlei als Option
Von Beginn an oder bei streitigem Verfahren.
- Prüfung und Einbringung der Klage durch die Partnerkanzlei Biedermann & Belihart
- Vertretung bei Tagsatzungen und Vergleichen nach dem Rechtsanwaltstarifgesetz
- Deckelung des Räumungsteils auf höchstens 2.000 Euro im Innenverhältnis, auch bei Folgeverhandlungen
- Nahtloser Wechsel jederzeit, auch nach Self-Service-Einbringung, etwa wenn der Mieter bestreitet
Wohnungseigentum
Auch für Betriebskosten- und Rücklagenrückstände.
Offene Beiträge der Eigentümergemeinschaft
In VorbereitungFür Wohnungseigentumsobjekte deckt die Plattform die Geldseite ebenfalls ab: offene Betriebskosten- und Rücklagenforderungen der Eigentümergemeinschaft gegen säumige Wohnungseigentümer, als gerichtliche Mahnklage über das Mahnverfahren im Elektronischen Rechtsverkehr. Bis zu einem Rückstand von 5.000 Euro anwaltsfrei im Self-Service, darüber über die Partnerkanzlei, weil ab dieser Grenze Anwaltspflicht besteht.
Beispielhafte Darstellung
Drei Fälle, gerechnet.
Alle Beträge sind typisierte Beispiele nach dem Gerichtsgebührengesetz und dem Rechtsanwaltstarifgesetz. Sie zeigen, wie die Deckelung des Räumungsstreitwerts im Ausfallszenario wirkt. Welche Fristen davor gelten, erklärt der Leitfaden zu Mahnungen in Österreich.
- Gesamtstreitwert, RATG
- 26.895 Euro
- Räumungsstreitwert, gedeckelt
- 2.000 Euro
- Interne Bemessungsgrundlage
- 4.965 Euro
Ausgangslage
- Gerichtsgebühr, GGG TP 1
- 335,00 Euro
- Anwaltskosten Klage
- 1.733,56 / 840,68
- Klagskosten gesamt
- 2.068,56 / 840,68
Kosten, gegen Mieter / intern
Kann der Mieter die Klagskosten nicht ersetzen, wirkt die Deckelung des Räumungsstreitwerts.
- Rückstand plus Räumungsteil 750
- 15.750 Euro
- Streitwert RATG intern, gedeckelt
- 17.000 Euro
Bemessung
- Gerichtsgebühr, GGG TP 1
- 974,00 Euro
- Anwaltskosten Klage
- 1.180,28 Euro
- Gesamtrisiko Klage im Ausfall
- 2.154,28 Euro
Kosten
Bemessung mit gedeckeltem Räumungsstreitwert von 2.000 Euro statt des vollen gesetzlichen Werts.
- Anwaltsstreitwert
- 75.000 / 17.000
- Gerichtsgebühr, GGG TP 1
- 974,00 Euro
Streitwert RATG, ungedeckelt / gedeckelt
- Klage TP 3A inkl. Zuschlag
- 2.294,47 / 1.180,28 / 1.114,19
- Verhandlung, Vergleich TP 2
- 931,54 / 477,94 / 453,60
- Gesamtausfallsrisiko brutto
- 4.200,01 / 2.632,67
Kosten, ungedeckelt / gedeckelt / Ersparnis
Rund 37 Prozent weniger Risiko gegenüber dem gesetzlichen Regime.
Das sagen unsere Kunden
Vertrauen, das man nachlesen kann.
Ich habe mich bei incaseof.law vom ersten Gespräch an bestens aufgehoben gefühlt. Alles wurde verständlich erklärt, Rückfragen wurden sofort beantwortet und das Ergebnis war über meinen Erwartungen. Vielen Dank für die großartige Unterstützung!
Zum zweiten Mal in Folge als Rising Star beim EY Scale-up Award ausgezeichnet, Kategorie FinTech und InsurTech. Zum Blogartikel
Recht, Geld und Ruhe, aus einer Hand
Eine Lösung, die drei Dinge sichert: Ihr Recht, das Geld der Eigentümer und Ihre Ruhe.
incaseof.law ist ein lizenziertes Inkassoinstitut in Österreich und Deutschland, mit einem vom OGH bestätigten Modell. Sie übergeben die Mietzins- und Räumungsklage digital, wir führen den Weg bis zur Einbringung über den Elektronischen Rechtsverkehr.
Lizenziert und OGH-bestätigt
Wir bereiten die Mietzins- und Räumungsklage in der vom Obersten Gerichtshof verlangten Reihenfolge vor, rechtssicher und unter menschlicher Kontrolle. Der Vermieter muss nicht selbst vor Gericht.
100 % gehen an den Eigentümer
Wir behalten keinen Anteil der Hauptforderung ein. Die Gerichtsgebühr ersetzt der Mieter, die Inkassogebühren schuldet er als Nebenforderung.
Sie behalten die Kontrolle
Sie geben Mahnläufe und Fristen ab und behalten jederzeit den Status im Blick. Wer anwaltlich vertreten sein möchte, wechselt mit einem Klick zur Partnerkanzlei.
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Laden Sie Mietvertrag und Mietzinskonto hoch, den Rest führt incaseof.law digital durch. Für Fragen nehmen Sie vorab Kontakt mit uns auf.
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Häufige Fragen
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Kontakt aufnehmenAus dem Ratgeber
Wissen für Vermieter und Verwaltung.
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WeiterlesenQuellen und Rechtsgrundlagen
- § 1118 ABGB, Auflösung des Bestandvertrags bei Mietzinsrückstand
- OGH 8 Ob 143/17p, Reihenfolge von Mahnung und Auflösung
- Gerichtsgebührengesetz (GGG), Tarifpost 1
- § 27 WEG 2002, gesetzliches Vorzugspfandrecht
- § 36 WEG 2002, Ausschlussklage gegen den Wohnungseigentümer
- § 1333 ABGB, Verzugszinsen
- Verordnung über die Höchstsätze der Inkassoinstituten gebührenden Vergütungen, BGBl. Nr. 141/1996
- § 118 GewO 1994, Inkassoinstitute
- Rechtsdienstleistungsregister, BfJ, Reg.-Nr. 2024 0000 8388
- GISA, Gewerbeinformationssystem Austria, GISA 32140156
- WKO, Fachverband Gewerbliche Dienstleister
Zuletzt geprüft 21.08.2026