Mieter zahlt nicht? Was der Branchenreport Immobilien 2026 zeigt

Was der Branchenreport Immobilien 2026 zeigt

Die typische österreichische Immobiliengesellschaft hält nur 7,4 Prozent ihrer Bilanzsumme in Forderungen, um 16,1 Prozentpunkte weniger als vergleichbare Unternehmen (23,5 Prozent). Gebäude und Grundstücke sind Anlagevermögen und dominieren die Bilanz. Zusammen weisen die 6.083 ausgewerteten Gesellschaften 9,0 Mrd. € an Forderungen aus, im Median rund 160.600 € je Gesellschaft. Wer hier nach Kapital sucht, das in Rechnungen gebunden ist, findet wenig. Der Druck liegt in der Liquidität.

Die Mieteinnahmen sind der Cashflow, aus dem Kredite, Betriebskosten und Instandhaltung bezahlt werden, und der Puffer ist oft dünn: 40,1 Prozent der Immobiliengesellschaften halten Kassa und Bankguthaben von weniger als einem Zehntel ihrer Forderungen, in der Vergleichsgruppe sind es 33,5 Prozent. Im Median decken Kassa und Bankguthaben 26,3 Prozent der Forderungen, bei vergleichbaren Unternehmen 37,5 Prozent. 21,0 Prozent der Gesellschaften weisen negatives Eigenkapital aus (Vergleichsgruppe 12,8 Prozent). Ein Haus mit hohem Buchwert zahlt keine Kreditrate, wenn die Mieten ausbleiben.

Quelle: incaseof.law-Auswertung offengelegter Jahresabschlüsse (Firmenbuch, Republik Österreich, vertreten durch das BMJ), Geschäftsjahre 2024 und 2025; 18 große, 106 mittelgroße und 5.959 kleine Kapitalgesellschaften. Branchenzuordnung über den Geschäftszweig, ersatzweise den Firmenwortlaut.

Wie viele Mieter geraten mit der Miete in Rückstand?

Im vierten Quartal 2025 gaben 2,8 Prozent der 18- bis 74-Jährigen in Österreich an, im Vorquartal mit Miete oder Wohnkredit in Rückstand geraten zu sein; unter Mietern privater Wohnungen und Häuser waren es 4,6 Prozent. 13,8 Prozent erwarten künftig Schwierigkeiten, ihre Wohnkosten zu bezahlen (Statistik Austria, Wohnen 2025).

Der Wohnschirm des Sozialministeriums hat von März 2022 bis Ende Juli 2026 18.736 von Delogierung bedrohte Haushalte unterstützt; zur Sicherung der Wohnung flossen im Schnitt 2.732 Euro, rund vier durchschnittliche Monatsmieten (APA-Meldung mit Angaben des Sozialministeriums, August 2026).

Auch bei Gewerbeflächen wächst der Druck. In Gastronomie und Beherbergung stieg die Zahl der Insolvenzen im ersten Halbjahr 2026 um 10,8 Prozent auf 451 Fälle. Das Grundstücks- und Wohnungswesen selbst beendete 2025 mit 447 Insolvenzen, um 35 Prozent mehr als im Vorjahr; rund die Hälfte aller Großinsolvenzen mit Passiva über 10 Millionen Euro hatte einen direkten Bezug zur Immobilienbranche (Insolvenzstatistik der Gläubigerschutzverbände, 2026).

Mieter zahlt Miete nicht: Welche Schritte haben Vermieter?

Der Branchenreport nennt fünf Hebel, die ohne zusätzliches Personal wirken. Die Abläufe beschreiben die Lage in Österreich.

1. Ab der ersten offenen Miete handeln. Mietforderungen wachsen jeden Monat. Ein klarer Ablauf ab dem ersten Rückstand, mit Erinnerung, Ratenangebot und Frist, verhindert, dass aus einer offenen Miete vier werden.
2. Die Mietzinsklage digital einbringen. Die reine Mietzinsklage läuft im gerichtlichen Mahnverfahren und lässt sich in Eigenadministration über ein Portal einbringen, ohne Aktenordner und ohne Medienbruch.
3. Bei Gewerbeflächen die Räumung mitdenken. Eine Fläche, die ein zahlungsunfähiger Mieter blockiert, bringt keinen Ertrag. Die kombinierte Mietzins- und Räumungsklage schafft Klarheit für Forderung und Fläche.
4. Nachzahlungen und Zinsen nicht liegen lassen. Betriebskosten-Nachzahlungen gehören in denselben Prozess wie die Miete, auch gegenüber ehemaligen Mietern. Bei Gewerbemietern kommen Verzugszinsen und die 40-Euro-Pauschale dazu.
5. Alle Eigentümer über einen Zugang. Hausverwaltungen gewinnen am meisten, wenn nicht jedes Haus ein eigenes Projekt ist. Ein externer, fairer Ablauf mit Ratenangebot schont zugleich das Mietverhältnis.

Wie die Mietzinsklage im Detail abläuft, welche Unterlagen nötig sind und wer die Kosten trägt, zeigt die Seite Mietzins- und Räumungsklage.

Wann kommt eine Räumungsklage in Frage?

Eine Räumungsklage kommt in Frage, wenn Vermieter nicht nur den offenen Mietzins, sondern auch das Objekt zurück wollen. Dafür gibt es die kombinierte Mietzins- und Räumungsklage. Anders als die reine Mietzinsklage läuft sie nicht im Mahnverfahren, das Gericht beraumt eine Verhandlung an. Bei incaseof.law ist dafür die Führung über die Partnerkanzlei der Regelweg, im selben Portal.

Bei Gewerbeflächen zählt das besonders: Wird ein Gewerbemieter zahlungsunfähig, bleibt nicht nur die Miete aus. Die Fläche ist blockiert, bis sie geräumt ist, und kann so lange nicht neu vermietet werden. Jeder Monat bis zur Räumung ist ein weiterer Monat ohne Ertrag.

Alle Angaben auf dieser Seite gelten für Österreich; für Mietverhältnisse in Deutschland gelten andere Regeln. Den Ablauf in Österreich Schritt für Schritt zeigt die Seite Räumungsklage in Österreich.

Kann ein Inkassoinstitut Mietrückstände einziehen?

Ja. incaseof.law ist ein lizenziertes Inkassoinstitut und übernimmt Mietrückstände und Betriebskosten-Nachzahlungen von der ersten Mahnung über die Ratenvereinbarung und die Mietzinsklage bis zur Exekution. Hausverwaltungen administrieren dabei alle Eigentümer über einen Zugang, jeder Fall wird dem richtigen Eigentümer zugeordnet. 100 % der Forderung gehören dem Vermieter, die Kosten trägt der Schuldner.

Wie das für Verwaltungen im Einzelnen aussieht, zeigt Inkasso für Hausverwaltungen.

Wie holen Vermieter Mietschulden ehemaliger Mieter zurück?

Die Jahresabrechnung ergibt oft Nachforderungen lange nach dem Abrechnungszeitraum, auch gegenüber Mietern, die längst ausgezogen sind. Der Report empfiehlt, solche Nachzahlungen gesammelt zu übergeben, statt sie einzeln liegen zu lassen. Gegenüber Gewerbemietern stehen bei Verzug zusätzlich Zinsen von derzeit 10,73 Prozent pro Jahr und eine Pauschale von 40 Euro je verspäteter Rechnung zu (Wirtschaftskammer Österreich). Beides muss nicht verhandelt werden, es muss nur geltend gemacht werden.

Was kostet es, wenn Gewerbemieter zu spät zahlen?

Das Rechenbeispiel des Reports geht von einem gewerblichen Bestandshalter mit Büro-, Handels- und Gewerbeflächen aus: 20 Mio. Euro Mieterlöse inklusive Betriebskosten pro Jahr, rund 300 Gewerbemieter mit monatlicher Vorschreibung, also rund 3.600 Vorschreibungen pro Jahr.

Größenordnung, keine Schadensschätzung. Annahmen laut Report: nur Gewerbemieter, Wohnungsmieten sind nicht eingerechnet; Zahlung im Schnitt 9 Tage nach Fälligkeit, angelehnt an den österreichischen Durchschnitt (Intrum, 2026); 17 Prozent der Vorschreibungen verspätet; Verzugszins 9,2 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz von 1,53 Prozent (Wirtschaftskammer Österreich); Abschreibungsquote rund 2 Prozent (Atradius, 2026); Kapitalkosten 6 Prozent wie in der Registerstudie.

Der größte Kostenblock fehlt in diesem Beispiel sogar: die Fläche, die ein zahlungsunfähiger Mieter blockiert, bis sie geräumt ist. Dort liegt der Hebel in der Geschwindigkeit.

Datenbasis und Methodik

Ausgewertet wurden die jüngsten offengelegten Jahresabschlüsse von 6.083 Immobiliengesellschaften, Bauträgern und Hausverwaltungen: 18 große, 106 mittelgroße und 5.959 kleine Kapitalgesellschaften. Die Branche wurde über den im Firmenbuch eingetragenen Geschäftszweig zugeordnet, ersatzweise über den Firmenwortlaut; in der händischen Stichprobe waren in dieser Branche 29 von 29 Zuordnungen zutreffend. Verglichen wird mit 56.346 Kapitalgesellschaften derselben Größenklassen, gewichtet auf die Größenstruktur der Branche. Mehr dazu im Methodikteil des Branchenreports und unter Studiendaten und Methodik.

Alle zehn Branchen im Vergleich zeigt der Branchenreport 2026.